Houve atraso na entrega da obra pela construtora? Conheça seus direitos na íntegra agora mesmo e seja atendido por advogado especialista no assunto. A equipe de advogado imobiliário do escritório de advocacia Griebeler & Mendonça, tem habilidade para analisar seu caso de forma detalhada, garantindo seus direitos através de medidas judiciais adequadas em face de construtora que atrasou na entrega do imóvel.
Atraso na Entrega da Obra pela Construtora
Antes de mais nada, essencial esclarecermos quando o prazo para a entrega do imóvel se finda exatamente, pois somente a partir daí é que constataremos a mora da construtora com a entrega das chaves do imóvel, gerando com isso direitos ao comprador os quais destacaremos mais adiante.
Acima de tudo, quanto ao prazo de entrega, cumpre-nos elencar que é assente no ordenamento jurídico pátrio que as construtoras e incorporadoras, estabeleçam em seus contratos o prazo para entrega das chaves de imóvel, de madeira indene de dúvidas, fazendo uso de critérios dotados de objetividade e clareza.
Além disso, o prazo de entrega também não pode estar vinculado a nenhum negócio jurídico futuro, como exemplo: a formalização do contrato de financiamento do imóvel, justamente para se definir quando exatamente ocorrerá atraso na entrega da obra.
Assim sendo, o prazo de entrega do imóvel deve estar presente no contrato e redigido de forma clara e objetiva, o que quer dizer que o certo é constar no contrato o prazo constando dia certo para entrega do imóvel, que pode ser definido pela construtora através da realização de estudo quanto a programação administrativa e financeira prévia do empreendimento à ser construído.
Da Cláusula de Tolerância
Todavia, importante lembrarmos também que é de praxe nesse mercado, o estabelecimento pelas construtoras de Cláusula de Tolerância ou de Carência em seus contratos, a qual, deve ser considerada para se definir quando ocorrerá o atraso na entrega da obra.
Destarte, a Cláusula de Tolerância ou Cláusula de Carência nada mais são que a adição de um prazo que será somado ao prazo de previsão para entrega do imóvel em favor da construtora, que visa exatamente superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos.
Aliás, vários Tribunais pátrios, em especial, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, já possuem entendimento firme que a Cláusula de Tolerância ou de Carência, descrita em contrato de compra e venda de imóvel de forma clara e objetiva, é plenamente válida.
Dessa forma, é de praxe no mercado imobiliário as construtoras fixarem prazo de carência para entrega da obra em 180 (cento e oitenta) dias, o qual deve ser somado ao prazo de previsão de entrega das unidades habitacionais do empreendimento, chegando assim à conclusão de quando ocorrerá efetivamente o atraso na entrega da obra.
Dessa maneira, o prazo final que a construtora possui para entrega da obra sem atraso, ou seja, sem que ocorra a mora de sua parte, é exatamente o prazo de previsão de entrega dos imóveis descrito somado à este o prazo de tolerância (se previsto em contrato).
Rescisão de Contrato por Atraso na Entrega da Obra
Decerto, transcorrido o prazo de previsão de entrega da obra + o prazo de carência, ultimada estará a mora da construtora com a entrega da unidade habitacional, nascendo, a partir daí para o comprador o direito de requerer em juízo a rescisão do contrato de compra e venda + a restituição de tudo que pagou durante a vigência do contrato, devidamente corrigido monetariamente e com juros, além também de poder pleitear as indenizações cabíveis ao caso e multas contratuais.
Assim, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel nada mais é que a forma de por fim ao contrato, em razão de lesão contratual, que no caso é o atraso na entrega da obra pela construtora.
Dessa maneira, a consequência da rescisão do contrato é justamente a de por fim ao negócio jurídico anteriormente entabulado, voltando às partes ao status quo ante, por isso cabível a restituição de tudo que foi pago devidamente atualizado.
A saber, preconiza a jurisprudência pátria que, tratando-se de rescisão contratual, em que a construtora é a responsável, devido ao atraso na entrega da obra, impera-se que a devolução das parcelas pagas sejam vertidas ao comprador de forma integral e em parcela única.
Atraso na Entrega da Obra Dano Moral
Demais, também é importante tecermos algumas explicações sobre a possibilidade de pleitear em juízo indenização por danos morais em razão do atraso na entrega da obra.
Desse modo, há que considerar que o excessivo atraso na entrega de imóvel pode sim ensejar a compensação por danos morais, sendo necessária para tanto a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade, conforme tem entendido o Superior Tribunal de Justiça – STJ.
De todo modo, o atraso na entrega da obra não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria. Certamente, o atraso na entrega do imóvel infere na esfera íntima do comprador, que se vê ameaçado no seu direito à moradia.
A demora na entrega da chaves do imóvel, destinado à moradia, frusta por completo a expectativa do comprador, ferindo inclusive direito fundamental, preconizado no art. 6, da Constituição Federal do Brasil, vejamos o que dispõe o dispositivo legal:
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015)
Decerto, o atraso na entrega da obra, constitui fato passível de indenização por danos morais, tendo em vista que supera o simples aborrecimento contratual, caracterizando verdadeira frustração aos adquirentes pela quebra de expectativa após tempo de espera superior ao previsto, afetando todo o planejamento de longo prazo, que causa ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional.
Acórdão TJSP
Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que autorizam sua incidência (período de atraso por tempo relevante – desde o ano de 2000). Quantia fixada com parcimônia (R$ 10.000,00 para dois requerentes).
(TJSP; Apelação Cível 1001896-48.2014.8.26.0462; Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Poá – 2ª Vara Cível; Data de Registro: 31/03/2020)
Acórdão TJSP
Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que autorizam sua incidência (período de atraso considerável, expectativas frustradas a ponto de ensejar distrato, necessidade de locação de outro imóvel). Quantia que se fixa em R$ 10.000,00.
(TJSP; Apelação Cível 4028172-76.2013.8.26.0114; Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2020)
Indenização por Atraso na Entrega do Imóvel
Outrossim, o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, à título de aluguéis, tendo em vista que deixaram de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido.
Ou seja, comprovado o inadimplemento contratual por atraso na entrega da obra pela construtora, os lucros cessantes são presumidos, uma vez que o comprador ficou impossibilitado de usufruir do imóvel durante o tempo em que a construtora permaneceu em mora.
Por isso, inexiste necessidade do comprador em comprovar a intenção de locar seu imóvel futuramente, pois o simples fato de ocorrer o atraso na entrega do imóvel é fator determinante para que os lucros cessantes sejam devidos, uma vez que foi privado no uso do bem.
Assim sendo, a indenização por lucros cessantes, confere ao comprador pleitear aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, o que na maioria das vezes representa algo em torno de 0,8% do valor atualizado do imóvel.
Então imaginemos o seguinte caso: um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ocorrendo atraso de 12 (doze) meses e, os lucros cessantes sendo aplicados no valor de R$ 8.000,00 por mês de atraso na entrega da obra, o valor total da indenização seria de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), isso sem contar com a correção monetária e os juros devidos.
“A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.”
(AgInt no AREsp 1129081/BA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020)
“Nos termos da Súmula 543/STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor […]”.
Presunção de lucros cessantes na hipótese de atraso na entrega do imóvel, sendo cabível a condenação ao pagamento dessa parcela indenizatória ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa da construtora/incorporadora.”(AgInt no REsp 1833110/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019)
Multa por Atraso na Entrega da Obra
Saiba que o atraso na entrega da obra também pode gerar em face da construtora obrigação quanto ao pagamento de multa.
A aplicação da multa em face da construtora que atrasou a entrega do imóvel, pode se efetivar de várias formas, sendo alguns exemplos:
- em razão da inversão da multa prevista em contrato em favor do comprador;
- pela rescisão do contrato devido ao atraso da obra;
- assim como, por disposição legal.
Conforme estabelece o § 2º, do artigo 43-A, da nova Lei de Distrato, no caso de não houver a rescisão do contrato, a construtora deverá pagar ao comprador 1% do que este já pagou pelo imóvel, por cada mês de atraso, à título de multa pela demora na entrega das chaves.
2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Ademais, o § 1º do mesmo dispositivo da Lei de Distrato, também estabelece possibilidade de aplicação da multa contratual, no caso de houver rescisão de contrato por atraso na entrega do imóvel.
1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Além disso, existem casos em que não há no contrato previsão de multa para a hipótese de atraso na entrega das chaves do imóvel, mas somente para a hipótese de o comprador atrasar os pagamentos devidos.
Nestes casos, é possível solicitar a aplicação de forma inversa desta multa contratual em benefício do comprador.
Desse modo, a construtora fica obrigada a pagar multa pelo atraso, mesmo que inexista cláusula sobre isso em favor do comprador, tudo no sentido de estabelecer um equilíbrio dentro do contrato de compra e venda.
Nesse ponto, essencial esclarecemos que existem dois tipos de multa para essa hipótese, podendo ser rescisória ou moratória.
Multa Rescisória
A multa rescisória pode ser aplicada quando o interessado deseja cancelar o contrato, ou seja, promover a sua rescisão.
Geralmente, essa multa vem prevista em contrato e fixada em percentual calculado sobre o valor do Imóvel, tratando-se, portanto, de uma multa que é paga em parcela única no momento da extinção do contrato.
Agora, imaginemos o seguinte caso, um contrato prevê multa rescisória de 30% sobre o valor total do bem, acaso o valor do imóvel seja de R$ 100.000,00, nessa hipótese a construtora deverá arcar com a quantia de R$ 30.000,00 à título de multa pela rescisão contratual.
Multa Moratória
Já a multa moratória, trata-se de sanção aplicada em face da construtora por mês de atraso, ou seja, todo mês de atraso haverá a incidência da multa.
Assim sendo, diferentemente da multa rescisória, esta é aplicada mensalmente enquanto perdurar o atraso na entrega das chaves imóvel.
Destarte, conforme estabelece a nova lei do distrato, a construtora será obrigada a pagar multa moratória de 1% ao mês, que será calculada sobre o valor pago pelo imóvel, a qual, inclusive, deverá ser corrigida monetariamente conforme índice escolhido em contrato.
Assim sendo, imaginemos a seguinte situação, um contrato em que o comprador já pagou pelo imóvel o valor de R$ 60.000,00, sendo assim, a multa equivale a R$ 600,00 por mês de atraso, tendo havido demora de 12 meses no prazo até a entrega das chaves. Constata-se que a construtora será obrigada a pagar multa no valor total de R$ 7.200,00.
O que é a Entrega das Chaves?
A entrega das chaves, é um dos principais momentos para a construtora que realiza um empreendimento de grande porte, pois configura o término da construção com a entrega dos respectivos apartamentos aos seus proprietários.
Diante disso, é formalizado um termo de entrega de chaves, onde o proprietário recebe a chave de seu imóvel, tomando posse e assinando o respectivo documento, dando como finalizada a construção do seu imóvel.
A partir do momento em que o referido documento é assinado pelo proprietário, a construtora fica isenta quanto ao pagamento de impostos referentes ao imóvel, assim como, das taxas de condomínio.
De todo modo, sempre aconselhamos aos nossos clientes realizar uma vistoria minuciosa do imóvel no momento do recebimento das chaves, evitando assim, surpresas quando estiver usufruindo do bem.
Abaixo, confira uma pequena lista formulada por advogado imobiliário, no sentido de lhe auxiliar na realização desta vistoria:
- leve e leia o memorial descritivo, pois é o documento que demonstra no papel exatamente o que a construtora deve entregar;
- leve também a planta baixa, para que possa conferir se as dimensões dos cômodos estão corretas;
- teste todos os ralos e torneiras;
- teste todas as tomadas, luminárias e interruptores;
- confira o prumo e o nível dos pisos e paredes;
- qualquer defeito ou vício construtivo encontrado, fotografe que grave um vídeo se possível;
- vistorie as partes externas ao imóvel também, principalmente, a vaga de garagem, se é a correspondente ao apartamento e se inexiste obstrução ao estacionar;
- verifique todas as janelas e portas, no sentido de constatar se estão funcionando corretamente e fechando facilmente;
- analise a pintura das portas, janelas, parede e teto do imóvel se estão dentro dos padrões, bem como, se não há infiltrações aparentes ou rachaduras;
- averigue todos os pontos de hidráulica de forma minuciosa, bem como, se as pias e bancadas estão instaladas na altura correspondente e bem fixas;
- por fim, acrescente à sua lista muitos outros detalhes que você mesmo pode definir.
Lembrando, que o ideal é assinar o termo de recebimento das chaves somente após a realização de todos os reparos necessários pela construtora, caso não seja possível, insira essas observações no termo e guarde fotos e vídeos do que tem que ser reparado no imóvel.
O que pode Atrasar uma Obra?
Saiba que são várias as causas, tanto internas quanto externas, que podem gerar o atraso em obras.
Assim sendo, podemos citar como os principais motivos que geram o atraso na entrega do imóvel na planta, os seguintes:
- o clima;
- atrasos na entrega dos materiais de construção pelo fornecedor;
- a mudança repentina no projeto;
- a falta de mão de obra qualificada;
- a demora na liberação dos alvarás e licenciamento do empreendimento.
O clima age diretamente sobre o cronograma da obra, alterando-o constantemente, pois cria situações em que o trabalho não consegue se desenvolver normalmente, em especial quando ocorre chuvas e fortes ventanias.
Algumas vezes, surge a necessidade de promover alterações no projeto, seja por algum motivo referente ao licenciamento da obra ou até mesmo por exigência do cliente.
Todavia, temos também hipóteses em que os fornecedores simplesmente não promovem a entrega dos recursos necessários para realização da construção no prazo acordado, ocasionando assim o atraso.
Igualmente, temos o fato de que existe no Brasil uma enorme escassez de mão de obra qualificada, encontrando-se na mesma situação na área da construção civil, onde empreiteiras tem a necessidade de garimpar no mercado de trabalho para encontrar esses profissionais.
Outrossim, existe uma infinidade de documentos que devem ser providenciados para que a obra tenha seu início e ande regularmente e, que, leva-se muito tempo para receber esses documentos dos órgãos públicos, ocasionando assim o atraso da obra que precisa ficar parada aguardando a documentação.
Contudo, importante ressaltarmos que nenhum desses motivos justifica o atraso da obra em face do comprador, todos devem ser previstos pela Construtora quando da realização do seu planejamento, não podendo ser repassada essa responsabilidade ao adquirente do imóvel.
Imóvel Atrasado o que Fazer?
A partir do momento em que é constatado o atraso na entrega da obra, surge para o comprador algumas medidas que pode tomar, sendo elas as seguintes:
- o adquirente pode aguardar a entrega do imóvel;
- pode ajuizar ação no sentido de obrigar a construtora a entregar o imóvel e pagar todas as indenizações cabíveis em razão do atraso; ou
- solicitar a rescisão do contrato com a construtora, devido atraso na entrega das chaves do imóvel, assim como, a restituição e tudo que pagou pelo imóvel devidamente corrigido e com juros, além das indenizações cabíveis ao caso.
Todavia, essencial antes de tomar qualquer atitude, procurar o auxílio de advogado imobiliário, pois esse profissional é quem possui experiência e especialidade na área, capaz de indicar o melhor caminho a ser seguido.
