Distrato de Imóvel. O que é?
Sobre o distrato de imóvel, é cediço na jurisprudência pátria que a entrega da obra na data pactuada implica em obrigação de resultado e, o descumprimento desta, caracteriza o respectivo inadimplemento autorizando pedido de resolução do negócio jurídico.
Possibilitando ao interessado requerer além da devolução integral do valor que pagou pelo imóvel devidamente corrigido, pleitear também indenizações que são cabíveis ao caso em específico.
Como indenização por lucros cessantes referente ao valor que o interessado deixou de receber à título de aluguel sobre o imóvel. Tornando-se plenamente possível solicitar o distrato de imóvel comprado na planta.
Além disso, também é possível requerer a resolução do contrato de compra e venda de imóvel firmado com a construtora aplicando-se a Teoria do Inadimplemento Antecipado.
Ocasião em que o interessado também poderá pleitear a resolução do contrato por culpa da construtora antes mesmo do escoamento do prazo de entrega do bem imóvel, inclusive, com a possibilidade de receber de volta o valor integral que pagou pelo imóvel devidamente corrigido.
Desde que comprove a impontualidade da empresa alienante no andamento das obras de construção do empreendimento imobiliário.
Distrato de Imóvel Antecipado
Destarte, quando as partes fixam o momento para o cumprimento das prestações, mas as condutas praticadas por uma delas revelam que não será adimplente ao tempo convencionado.
Torna-se plenamente possível adiantar o remédio resolutório como espécie de antecipação do inadimplemento, concedendo ao prejudicado a possibilidade imediata de desconstituição da relação, em vez de aguardar pelo desenlace avisado e sofrer prejuízos ainda mais amplos.
Desse modo, fazendo com que a parte prejudicada possa pleitear em juízo o distrato de imóvel comprado na planta em face da construtora que atrasa o andamento da obra.
Ademais, importante citar que o art. 395, do Código Civil de 2002, expressamente responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização.
A inutilidade da prestação, na hipótese, consulta o interesse do credor, levando-se em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relacionados à necessidade do credor e sua legítima expectativa.
Art. 395, Código Civil/02
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.
Advogado Imobiliário
O advogado imobiliário atua em um ramo específico do direito que é encarregado por normatizar toda questão que envolve a compra e a perda da propriedade, a locação, a posse, as incorporações imobiliárias, a usucapião, o condomínio, a doação a cessão de direitos, financiamentos de imóvel na planta, o direito de edificar, o direito de vizinhança, o registro de imóveis, entre outros institutos jurídicos correlatos.
Desta forma, o advogado imobiliário é o profissional mais indicado para analisar e resolver as questões de distrato de imóvel, pois é quem possui expertise necessária para verificar o caso de forma pormenorizada, adotando medidas adequadas que geram resultado.
Aliás, a equipe de advogado imobiliário do escritório Griebeler & Mendonça Advogados Associados, possui habilidade para examinar seu distrato imobiliário de modo detalhado, garantindo e assegurando seus direitos.
A advocacia imobiliária em defesa do consumidor representa a atuação dos nossos advogados imobiliários na defesa dos direitos dos consumidores que compraram imóveis na planta e agora optam por desistir da compra do imóvel, entre muitas outras questões.
O aumento da construção de novos empreendimentos, aliado à crise econômica, trouxe consigo uma infinidade de problemas jurídicos ligados ao atraso na entrega da obra, à desistência e distrato de contrato de imóvel, à rescisão dos contratos de compra e venda e aos vícios construtivos.
Nesse cenário, se destaca a experiência dos nossos advogados especialistas em direito imobiliário, capacitados para apresentar as melhores soluções aos consumidores com problemas com construtoras.
O advogado imobiliário é encarregado de orientar e acompanhar qualquer atividade relacionada à um bem imóvel, como aluguel, condomínio, usucapião, compra e venda e financiamento imobiliário, apartamento, escritório, fazenda, terreno, registro de imóvel, etc. Portanto, contar com o auxílio desse profissional nessas questões, que geralmente tratam de quantias expressivas, é fundamental.
Como solicitar distrato com construtora?
Saiba que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda pode ser requerida somente até o momento antes da entrega das chaves do imóvel e por diversos motivos.
Para realizar o distrato o consumidor deve notificar a incorporadora ou construtora, deixando-a ciente sobre a sua vontade ou necessidade em desfazer a compra e venda do imóvel.
O distrato, impreterivelmente, deve ser realizado por escrito, pelo consumidor que está desistindo do negócio.
É importante direcionar uma carta com aviso de recebimento sobre isso ou protocolar o documento junto à construtora, solicitando já no documento um prazo de resposta da mesma, sob pena do ajuizamento da ação cabível por advogado imobiliário.
O consumidor pode pedir o distrato do imóvel até a entrega das chaves, e normalmente os contratos de compra de imóveis na planta estabelecem porcentagem à título de multa para o caso de desistência.
Nesse ponto, cabe ressaltar que essa multa pode ser revista no judiciário, pois na maioria das vezes é exorbitante, configurando nítido enriquecimento sem causa da construtora em face do comprador, com retenção que extrapola o que se entende por razoável dentro do negócio.
Agora, para não incidir multas e penalidades, a construtora deverá concluir o empreendimento até o escoamento do prazo de carência ou tolerância, que geralmente é de 180 dias após o término do prazo de previsão de entrega da obra.
Como funciona o distrato de imóvel na planta?
Para o caso de o distrato de imóvel ter sido motivado por você pelo simples desejo de desistir da compra do imóvel, optando pela devolução do bem, para esse caso em específico incidirá um valor à título de multa.
Desse modo, a construtora poderá reter certa quantia à título de multa pelo distrato do contrato de compra e venda, mas, de acordo com entendimento do judiciário, essa multa não pode ultrapassar o percentual de 10% a 25% sobre o que já pagou pelo imóvel. O valor não pode ser excedente a isso.
Destarte, por isso torna-se necessário a presença de um advogado imobiliário, pois geralmente as retenções praticadas pelas construtoras nesses casos são abusivas, chegando até mesmo à 100% do que foi adimplido. O que é um verdadeiro absurdo!
A Construtora não pode reter o valor total pago pelo comprador (artigo 51, II e artigo 53 do CDC).
Assim sendo, para esses casos, em que o interessado sequer chegou a tomar posse do imóvel e opta por distratar, podemos dizer que razoável seria a aplicação de multa limitada a 10% do valor total pago.
Agora, para a hipótese de o cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel ser culpa da construtora, torna-se possível pleitear a restituição de tudo que foi pago, que deve ser devidamente corrigido e acrescido de juros de mora, além das indenizações cabíveis ao caso.
Lembre-se, em hipótese alguma assine qualquer documento com a construtora antes de realizar uma consulta com advogado imobiliário, pois pode ser muito difícil reverter sua situação em juízo posteriormente.
Entenda mais sobre Distrato de Imóvel Antecipado
Nesse ponto, valiosa lição de Judith Martins-Costa, que interpretando o art. 395, do Código Civil de 2002, destaca o seguinte:
“A mora produz dois efeitos principais: de um lado, obriga o devedor a responder pelos prejuízos causados (art. 395) mais as obrigações acessórias no mesmo texto consignadas (juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado). Por outro lado, lança sobre o devedor o risco de responder pela impossibilidade da prestação (art. 399).
O fato de a prestação ainda ser possível, porque ainda útil ao credor (art. 395, parágrafo único, comentário infra), conduz à sua continuidade. Porém, da mora, podem ter ocorrido prejuízos, mais ou menos extensos. (…)
Contudo, se a prestação se tornar inútil ao credor, a mora se transformará em inadimplemento definitivo (absoluto), possibilitando a resolução do contrato, sempre com o pagamento de perdas e danos. A resolução, porém, não é efeito da mora, mas do inadimplemento definitivo; portanto, para acionar a ação resolutória não basta a mora: requer-se a sua transformação em inadimplemento definitivo, mais o exercício do poder formativo de resolver.”
(in Comentários ao Novo Código Civil, volume V, tomo II: do inadimplemento das obrigações – Rio de Janeiro: Forense, 2009, pp 351-352)
Agora citando douto ensinamento de Ruy Rosado de Aguiar Júnior, que discorre sobre o parágrafo único do mesmo dispositivo legal elencado acima, temos o seguinte:
“Aqui está a regra central em matéria de mora, o parâmetro que indicará até que ponto pode a prestação ainda ser cumprida, e que demarcará o limite entre a mora e o inadimplemento absoluto (definitivo). É preciso, antes de tudo, saber o que se entende por topos.
[…]
Ao referir que ‘se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos’ a mencionada regra introduz o que, em metodologia da Ciência do Direito se denomina de topos, isto é, um ‘lugar comum’ ou ‘ponto de vista’. Neste caso, o topos é o da inutilidade da prestação, para o credor, que pode também ser perspectivado (de um ponto de vista positivo), com o topos da utilidade da prestação.
[…]
Pois bem: o critério de utilidade ou inutilidade da prestação vem sendo utilizado, pela doutrina e pela jurisprudência, como ponto de partida para alcançar – diante do problema concreto ao qual é preciso dar uma solução – o que é a mora e o que é inadimplemento definitivo e, por consequência, se a prestação ainda pode ser cumprida. Vejamos como doutrina e jurisprudência tem sido direcionadas por esse tópico.
[…]
O juiz deve buscar isolar – para compreender, e após, compor – dados de dupla ordem: de um lado, os ‘elementos objetivos’ fornecidos pela regulação contratual, extraídos da natureza da prestação; de outro, os ‘elementos subjetivos’, que residem na necessidade que tem o credor;
‘em receber uma prestação que atenda à carência por ele sentida, de acordo com sua legítima expectativa. Não os motivos ou desejos que eventualmente o animavam, mas a expectativa resultante dos dados fornecidos pelo contrato, por isso, legítima’.
Portanto, é um interesse objetivado, e uma utilidade objetiva, que devem ser recortados à vista da operação econômica em causa, é dizer: do que as partes dispuseram no comum regulamento de interesses. Melhor explicitando: o juiz deve apreender o interesse do sinalagma e a utilidade para o credor com base na natureza da prestação e das regras comuns de experiência (CPC, art. 335), considerando, evidentemente, o que as partes estabeleceram na declaração negocial, nos termos do art. 112 (“intenção consubstanciada na declaração”), bem como o que defluiu do inteiro comportamento das partes em relação ao cumprimento, dos usos do local da contratação (art. 113) bem com o do fim econômico e social do contrato (art. 187), considerada a racionalidade própria ao ajuste, pois não devemos esquecer que, ao unificar as obrigações civis e comerciais, o Código não unificou – e nem poderia – a lógica que é própria das operações econômicas subjacentes a esses dois campos do Direito Privado. […] Assim, a jurisprudência, ao analisar a totalidade dos interesses em causa e a concreta utilidade que resulta do programa contratual, tem decidido ora pelo”adimplemento substancial”do contrato, rejeitando a resolução, ora pelo seu”inadimplemento fundamental”, conduzindo, ai sim, à via resolutória.
Conquanto o interesse do credor seja o crivo, não é qualquer gravame àquele interesse que torna a prestação ‘inútil’, para os efeitos resolutórios. Isto porque – explica Arakem de Assis – ‘a resolução tem lógica própria e definível, a cuja luz deve ser examinada, e sem a qual seus pormenores se tornam dificilmente inteligíveis’. Essa ‘lógica própria’ está amparada em seu escopo que é o de ‘corrigir um desequilíbrio que, por diversas razões, ataca o curso do itinerário contratual’. Quando esse desequilíbrio assume ‘proporções graves e inaceitáveis’, aí então caberá o remédio resolutório. Se essas proporções ‘graves e inaceitáveis’ não se configurarem, outros remédio existem, como as perdas e danos, com a recomposição patrimonial” (idem, pp 358-364).
Diante da situação em liça, do ponto de vista do credor, não parece ser razoável obrigá-lo a permanecer vinculado a contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo cronograma físico da obra mostra atrasado, pois, ao final do escoamento do prazo de entrega, certamente a obra seria entregue com atraso, tornando possível o distrato antecipado de imóvel comprado na planta.
A propósito, segue no mesmo sentido a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios – TJDFT quanto a aplicabilidade da Teoria do Inadimplemento Antecipado para o caso de distrato de imóvel comprado na planta, vejamos o seguinte precedente:
CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO. CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. ARRAS. DEVOLUÇÃO.
1. O prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido de devolução de valor pago a título de comissão de corretagem e taxa de contrato é de três anos, nos termos do art. 206, § 3º, do Código Civil. Prescrição reconhecida.
2. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao examinar o recurso especial julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Novo Código de Processo Civil (Recurso Repetitivo), sobre o prazo prescricional para restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), entendeu pela aplicação do prazo trienal.
3. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou ação do homem. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade.
4. Não há necessidade de o adquirente aguardar o término do prazo de conclusão da obra para ajuizar ação de resolução contratual se já informado, pela empresa, sobre o inadimplemento antecipado.
5. Aquantia paga a título de arras não deve ser retida por aquele que deu causa ao descumprimento contratual, uma vez que a restituição do montante do sinal ou das arras decorre da inteligência do art. 418 do Código Civil.
7. Recurso parcialmente provido.
(Acórdão n.977721, 20140111265460APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/10/2016, Publicado no DJE: 08/11/2016. Pág.: 115/125)
Portanto, o distrato de imóvel comprado na planta é completamente cabível, fazendo jus o interessado quanto ao ajuizamento de demanda resolutória de contrato de compra e venda firmado com construtora no intuito de receber o valor integral que pagou e devidamente atualizado, pois comprovada a impontualidade da empresa alienante no andamento das obras de construção do empreendimento imobiliário, aplica-se ao caso a Teoria do Inadimplemento Antecipado.
