O que é um Leilão Extrajudicial de Imóvel?
O leilão nada mais é que a venda pública de um imóvel, onde os interessados concorrem entre si ofertando lances com o objetivo de arrematar o bem leiloado.
O leilão extrajudicial de imóvel, trata-se de leilão realizado sem que seja necessário o ajuizamento de um processo, tornando a recuperação e venda do bem a ser leiloado muito mais fácil e rápida.
Como Funciona o Leilão Extrajudicial de Imóvel?
Para que o leilão extrajudicial de imóvel seja tido como válido, ele deve seguir algumas etapas previstas em lei.
Ocorrendo o inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, torna-se possível ao banco iniciar os procedimentos para promover a venda do bem imóvel em leilão.
Inicialmente, é realizada a notificação do devedor das parcelas em atraso, onde terá um prazo de 15 dias para que seja feita a quitação das parcelas em atraso.
Na hipótese de ser realizado o pagamento, o contrato de financiamento segue seu curso normalmente. No entanto, se as parcelas não forem pagas, o imóvel poderá ser leiloado.
Desta forma, para que o imóvel seja levado a leilão, deve haver a consolidação da propriedade do bem para o nome do banco, que nada mais é que a conversão da propriedade do bem passada integralmente para o banco.
Depois disso, o leilão extrajudicial do imóvel é realizado em duas praças, sendo que na primeira o valor mínimo para arrematação será o valor de avaliação do imóvel, já na segunda, que ocorrerá no prazo de 15 dias, será no mínimo o valor da dívida incluindo todos os custos.
Anulação de Leilão Extrajudicial de Imóvel
No caso, não houve intimação pessoal do suposto devedor do financiamento imobiliário para purgação da mora tampouco das datas dos leilões realizados, o que torna o leilão extrajudicial de imóvel efetivado pela CEF nulo/inválido.
Entenda o caso
Foi ajuizada ação objetivando a anulação dos efeitos do leilão extrajudicial, tendo como base a ausência de notificação pessoal.
No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.
Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.
No entanto, para que a consolidação da propriedade seja efetivada em nome da instituição financeira de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial, de que, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias.
Ademais, conforme o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ “nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial” (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).
Ou seja, para se ter um procedimento de leilão extrajudicial de imóvel válido, não basta proceder a notificação do devedor para purgação da mora e, sim, essencial a notificação do mesmo acerca das datas, horários e locais dos leilões que se realizarem.
Inexistindo notificação do suposto devedor nessas hipóteses, é possível pleitear em juízo a declaração de nulidade do leilão extrajudicial, uma vez que procedimento foi realizado sem a participação do mutuário.
Na hipótese, o que ocorreu foi exatamente isso, tendo em vista que o devedor não recebeu notificação alguma quanto ao leilão extrajudicial de seu imóvel proposto pela Caixa Econômica Federal, mediante o ajuizamento da ação judicial apropriada ao caso, foi declarado a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de seu imóvel, o que tornou todos os atos praticados inválidos, possibilitando assim ao devedor regularizar a situação do seu bem ou impugnar valor do saldo devedor de seu imóvel.
