A usucapião extrajudicial é uma forma de adquirir o Registro em Cartório de Imóveis da Propriedade de imóvel que se tem a posse, desde que cumpra os requisitos legais. Aliás, o procedimento da Usucapião Extrajudicial surgiu com o advento do Novo CPC, onde tornou o processo muito mais simples, prático, menos oneroso e rápido.
Ademais, juntamente com as várias inovações que trouxe o Novo Código de Processo Civil para o ordenamento jurídico pátrio, surgiu com a sua entrada em vigor a Usucapião Extrajudicial, onde tornou possível ao interessado buscar o registro da propriedade do seu imóvel, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário.
Desse modo, a Usucapião Extrajudicial no Brasil surgiu mais precisamente com a entrada em vigor do artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, o qual acrescentou o art. 216-A à Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
Diante disso, tornou possível o processamento da Usucapião do imóvel que se pretende o registro diretamente no Cartório de Imóveis competente pela área onde estiver situado o imóvel, desde que haja requerimento expresso do interessado e que este esteja representado por advogado.
Outrossim, torna-se necessário elencarmos que a presença do advogado é obrigatória para a realização desse procedimento e o escritório de advocacia Griebeler & Mendonça possui advogados capacitados para lhe atender à respeito desse tema também.
Documentos para a Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é um procedimento regulamentado pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), no art. 216-A, que foi inserido pela Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e, que, em seguida, foi alterado pela Lei 13.465/2017, trazendo mais facilidades ao procedimento no cartório.
Todavia, com o propósito de as partes poderem requerer a usucapião pela via extrajudicial, as normas estabeleceram um rol de documentos que devem ser apresentados, quais sejam:
- Documentos pessoais;
- memorial descritivo e planta firmados por profissional legalmente habilitado, com prova de apontamento de responsabilidade técnica;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel da morada do requerente;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a ausência de ininterrupção da posse, a natureza e o tempo da posse, por exemplo pagamento dos impostos das taxas que incidirem sobre o imóvel;
- Requerimento formalizado por advogado sobre a usucapião extrajudicial;
- Documentos que ateste o tempo em que, o requerente e seus sucessores (se houver), exercem direitos possessórios sobre o imóvel;
- Certidões de distribuição de feitos expedidas pela Justiça Federal Estadual da comarca da situação do imóvel, demonstrando a inexistência de ações em curso que caracterizem oposição à posse do imóvel, ou a sua improcedência, transitada em julgada, comprovando assim a natureza mansa e pacífica da posse;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a perpetuidade, a natureza o tempo da posse, por exemplo o pagamento dos impostos das taxas que incidirem sobre o imóvel, recebimento de correspondências, instrumentos de compra venda ou promessa de compra venda, declaração referente à imposto de renda que engloba o imóvel, averiguação por Tabelião de Notas sobre as construções e plantações realizadas pelos ocupantes, ou outros elementos que fizer constar da súmula notarial;
- Instrumento de procuração, outorgado ao advogado responsável;
- Certificado dos órgãos municipais /ou federais que demonstre a natureza urbana ou rústica do imóvel usucapiendo.
Além disso, acaso a usucapião extrajudicial seja requerida sobre imóvel rural, aos documentos listados acima, também existe a necessidade de apresentar outros específicos, quais sejam:
- Cadastro Ambiental Rural (CAR);
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
- Certidão de não sobreposição dada pelo Incra.
Precisa de Advogado para a Usucapião Extrajudicial?
A própria Lei de Registros Públicos, em seu artigo 216-A, que trata do procedimento em tela, estabelece a necessidade de todos os interessados estarem representados por advogado, para que seja realizada a usucapião no cartório competente.
Outrossim, o advogado imobiliário é o profissional que possui expertise necessária para a realização desses procedimentos, tornando tudo mais fácil e menos burocrático.
Onde fazer?
A usucapião extrajudicial deve ser realizada no Registro de Imóveis do perímetro onde encontra-se o imóvel usucapiendo, mesmo que seu registro esteja em outro perímetro. Geralmente, ocorre de o imóvel encontrar situado em mais de um perímetro.
Desta forma, o requerimento poderá ser processado no Registro de Imóveis de sua preferência, desde que estejam inseridos no perímetro do imóvel à ser usucapido.
Assim sendo, nessa modalidade, a documentação deverá ser apresentada no cartório de Registro de Imóveis, inexistindo participação do Poder Judiciário no reconhecimento do pedido, pois quem avaliará será o tabelião responsável.
Usucapião Extrajudicial o que precisa?
O art. 216-A, da Lei de Registros Públicos, estabelece o que é preciso para a realização da usucapião no cartório, dispensando assim o processo judicial, tornando tudo mais fácil e ágil.
Desta forma, vejamos na íntegra o que diz o dispositivo legal, o qual é de suma importância para nós nesse momento, pois é onde encontramos os principais requisitos e procedimentos que devem ser seguidos para a concretização do ato.
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Quem pode Fazer?
Saiba que, atendendo aos requisitos legais, qualquer pessoa, tanto jurídica quanto física, pode requerer a usucapião extrajudicial de um imóvel.
Até os herdeiros, que sucederam na posse do falecido, podem objetivar a aquisição do registro da propriedade via usucapião, devido a sucessão da posse pelo direito hereditário.
Portanto, antes de tudo, é essencial realizar uma consulta como advogado Imobiliário, no sentido de averiguar se realmente o seu caso cumpre todos os requisitos legais.
Qual o Prazo para a Usucapião Extrajudicial?
O simples fato de a usucapião ser realizada no cartório, já é um enorme avanço quanto ao prazo de sua conclusão, tendo em vista que o procedimento neste caso é muito menos burocrático que o adotado em juízo.
Para se ter uma ideia, dentro processo judicial há vários procedimentos que devem ser realizados, para que se tenha validade e, em cada um deles, há necessidade de todos os interessados se manifestarem, juiz e, em alguns casos, Ministério Público, União, Estados e Municípios.
Tudo isso torna o processo por demais moroso, podendo levar facilmente mais de uma década para a sua resolução.
Todavia, geralmente, leva-se um prazo de 60 a 120 dias para a resolução do pedido de usucapião extrajudicial no cartório competente, isso se não existir nenhum empecilho, seja por algum erro do cartório ou do advogado encarregado, ou até mesmo, pela ausência de documento necessário para a conclusão do ato.
Usucapião Extrajudicial. Quanto Custa?
Num primeiro momento, não devemos pensar quanto custa a usucapião extrajudicial, mas sim, o quanto ela pode agregar de valor ao imóvel e o que ela gera de segurança jurídica para o interessado, que passa a possuir em mãos um título de propriedade do bem registrado em cartório em seu nome.
O simples fato de realizar esse procedimento, já incorpora 40% a 60% a mais no valor do imóvel, pois isso promove a regularização da documentação do bem, tornando o interessado seu legítimo proprietário.
Ademais, também traz segurança jurídica ao interessado, tendo em vista que o torna legítimo proprietário do bem, existindo a partir daí documento lavrado em cartório que diz que ele é realmente o dono do bem imóvel e não mero possuidor.
Agora, sobre os custos, é incerto lhe dizer um valor exato, pois muda muito de acordo com o estado em que se encontra o imóvel, quão difícil e complexo será o processo e qual cartório é o competente para a realização do ato.
De todo modo, cumpre-nos dizer que os custos de uma usucapião se tornam irrisórios, diante dos vários benefícios que ela gera ao interessado sobre a sua propriedade imobiliária.
